Responsabilidad de los bancos por las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas en construcción

Conrado Moreno Bardisa. Socio Director Bardisa y Asociados

¿Respondería un banco frente a las cantidades entregadas a cuenta por los particulares, por los consumidores, a las promotoras para la adquisición de vivienda?

La sentencia del Tribunal Supremo 733/2015 de 21 de diciembre resuelve esta cuestión condenando a una entidad bancaria a reintegrar a una compradora las cantidades entregadas a cuenta en una promoción fallida.

La obligación de responder de la entidad bancaria que configura nuestro Alto Tribunal surge a partir de los siguientes aspectos: deben ser depositadas en una cuenta indisponible todas las cantidades entregadas a cuenta; estas cantidades entregadas a cuenta solamente pueden disponerse para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda, hasta el otorgamiento de la licencia no puede haber “atenciones derivadas de la construcción” por lo que el promotor podrá empezar a construir en el momento del otorgamiento de la vivienda y/o la entidad de crédito responderá de dichos importes, ya sea por abrir la cuenta especial sin comprobar la existencia de una garantía, o ya ser por aceptar cantidades a cuenta sin que se integre en una cuenta especial.

El punto de partida de la obligación de los bancos a la que se refiere el Tribunal Supremo lo encontramos en la Ley 57/1968, norma en la que predomina una rigurosa protección a los compradores de viviendas que se refleja en las responsabilidades que se exigen en el texto legal desde los promotores hasta las entidades aseguradoras y de crédito, en las que los promotores debían suscribir seguros de restitución de las cantidades entregadas a cuenta y abrir cuentas separadas para la consignación de las mismas.

A partir de la sentencia del 21 de diciembre (STS 733/2015) esta protección al consumidor impone a las entidades de crédito un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo para la construcción, de manera que los ingresos se debían depositar en la cuenta especial que tenga en la entidad o en otra diferente garantizada, especialmente si provienen los anticipos de particulares o consumidores.

Como se plasma en el artículo 1.2 de dicha Ley, resulta imposible considerar a las entidades financieras como terceros ajenos a la relación entre el comprador y el vendedor.

En definitiva, las entidades de crédito deberán colaborar activamente con los promotores.

De lo contrario sería suficiente recibir los ingresos de los compradores en cualquier cuenta del promotor destinada a finalidades diversas, para que el ineludible sistema de protección de los compradores que revela la Ley 57/1968 perdiera toda su efectividad.