Casos en los que NO puedes aplicar exención por venta de vivienda habitual
Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director de Bardisa y Asociados.
El alquiler de habitaciones por temporadas o el llamado “alquiler vacacional” se han convertido en una práctica muy habitual. Son formas de obtener ingresos muy interesantes aunque deberemos tener en cuenta todos los trámites legales para poder arrendar nuestra vivienda habitual a turistas. Igualmente es necesario conocer las consecuencias fiscales que se originan.
Recientemente hemos conocido una resolución de la Dirección General de Tributos de 29 de mayo de 2017 sobre la siguiente consulta:
¿Puedo acogerme a la exención por transmisión de la vivienda habitual por ser mayor de 65 años si tengo habitaciones arrendadas?
En este caso concreto, como podría ser el tuyo, la propietaria de una vivienda, mayor de 65 años, alquilaba (hasta 2015) habitaciones de forma temporal durante 2 meses al año, aunque seguía residiendo en la vivienda.
En el 2016 decidió vender la vivienda y realizó consulta a la DGT sobre si podía aplicar la exención por venta de vivienda habitual por ser mayor de 65 años.
Exención por transmisión de vivienda por mayor de 65 años:
La venta de una vivienda genera una ganancia patrimonial que debe tenerse en cuenta en la Renta. Es decir, con carácter general dicha transmisión deberá tributar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Ahora bien, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) establece algunas exenciones al pago de este impuesto como es en el caso de transmitir la vivienda habitual cuando se es mayor de 65 años. Señalar que, la norma también refiere a personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Es decir, que la ganancia patrimonial está exenta en el IRPF.
¿Se puede beneficiar de la exención el contribuyente que alquiló su vivienda por temporadas?
En el caso analizado por la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos de 29 de mayo de 2017, estas fueron las conclusiones:
- La contribuyente alquiló parte de su vivienda habitual, por lo tanto, las habitaciones arrendadas no constituyen su residencia habitual. Y ello es así puesto que la propietaria no realizó un uso efectivo y permanente durante los 3 años anteriores a la venta.
- La vendedora tendrá que pagar el IRPF respecto de la ganancia patrimonial obtenida por la parte proporcional que no constituye su residencia habitual durante los 3 años anteriores. Es decir, en la parte correspondiente a las habitaciones alquiladas.
- Sí podrá aplicar la exención a la ganancia patrimonial obtenida sobre la parte de la vivienda en la que residió de forma continuada durante más de tres años.
Por tanto, si te encuentras en una situación similar para poder beneficiarte de la exención por venta de vivienda habitual por ser mayor de 65 años tendrán que transcurrir más de 3 años desde la resolución del último alquiler.