ALGUNOS APUNTES SOBRE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director de Bardisa y Asociados

El BOE ha publicado la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que entra en vigor el día 26 de mayo, una norma muy cuestionada desde distintos sectores, coincidiendo además su publicación, con la inminente cita electoral.

Amparada en el art. 47 de nuestra Carta Magna que dispone que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” la Ley 12/2023 de 24 de mayo es la primera norma a nivel estatal reguladora del derecho a la vivienda. El precepto constitucional aludido establece la obligación de los poderes públicos de promover las actuaciones necesarias para la efectividad de dicho derecho de acuerdo con el interés general, poniendo coto a la especulación inmobiliaria.

Si bien no puede afirmarse que hasta la fecha el Estado haya estado ausente en cuanto al derecho de vivienda, con la aprobación de los conocidos Planes Estatales de Vivienda (o con distintas ayudas fiscales), la realidad es que distaban mucho de solucionar un problema agravado en los últimos tiempos, siendo incapaces los distintos parques públicos de vivienda de absorber la demanda habitacional de las personas o familias con más dificultades, principalmente en entornos urbanos y grandes ciudades donde existe un mayor desequilibro. A todo ello se suma el grave problema de la “okupación” de viviendas en nuestro país -una gran cantidad de ellas pertenecientes precisamente a parques públicos que deberían estar destinados a potenciales inquilinos

Es evidente que la norma despliega sus efectos principalmente sobre dos categorías: Por  un lado los inquilinos o potenciales inquilinos y por otro, los propietarios -entre los que figuran además los conocidos como “grandes tenedores”- pero no se queda ahí, los inversores, las agencias inmobiliarias o las comunidades de vecinos son otros actores que también se verán afectados. Aplaudida por unos y criticada abiertamente por otros por su claro intervencionismo, podemos resumir sus implicaciones en los siguientes puntos:

• Eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización de las rentas.
• Prohibición -por el momento- de elevar las rentas más allá de un 2% este año 2023 y un 3% en los contratos que se renueven en 2024 para, posteriormente adecuar las subidas a un nuevo índice de referencia que se creará antes del 31 de diciembre de 2024.
• Posibilidad de considerar “gran tenedor” a personas físicas o jurídicas con más de 5 viviendas (antes se precisaban 10 inmuebles) para aplicar determinadas restricciones.
• Recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (actualmente en el 50%) que podrá llegar hasta el 150% de la cuota líquida del IBI por viviendas desocupadas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal
• Beneficios fiscales para propietarios en nuevos alquileres, bonificando el IRPF.
• Incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida del 30% al 40% en suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20% por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
• Establecimiento de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo a entidades privadas del tercer sector (asociaciones, organizaciones sin ánimo de lucro, fundaciones) a cambio de destinar las viviendas al mercado de alquiler con los precios limitados que establezca la Administración.
• Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
• Batería de medidas que dificultan el desahucio, con protección de las personas en situación de vulnerabilidad.

Pese a la clara intención del legislador de destensionar el mercado de la vivienda, principalmente en el alquiler, hay voces muy críticas que precisamente argumentan que la consecuencia inmediata será una bajada de la oferta en el alquiler residencial y el consiguiente aumento del precio en el momento en que la vivienda salga al mercado. Además, critican que la norma establece una suerte de legitimación de la ocupación de viviendas en muchas ocasiones y desvirtúa el derecho de propiedad estableciendo una dificultad añadida a la hora de la interposición de la consiguiente demanda de desahucio, ampliando los motivos de inadmisión de la acción que pretenda la recuperación de la posesión. Veremos si el tiempo da la razón al Legislador o, por el contrario, al sector inmobiliario y las asociaciones de propietarios, en pie de guerra por la aprobación de la Ley.