LIMITACIONES LEGALES A LOS PISOS TURÍSTICOS Y PERSPECTIVAS LEGALES

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

La proliferación desmedida de este tipo de alquileres en los últimos tiempos ha
generado muchísima controversia en distintas localidades y en comunidades de
vecinos, que entienden que las distintas ordenanzas son insuficientes y plantean una
reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que aborde el asunto de una vez por todas.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), a fecha de mayo de 2024,
existen en España nada menos que 351.300 apartamentos turísticos (oficiales o
declarados) habiéndose incrementado en más de un 9% en un solo año con respecto al
mismo período de 2023. Todos estos pisos turísticos representan el 1,33% del total de
viviendas en territorio español, a los que habría que sumar todos aquellos no
declarados que se publicitan en distintas plataformas o que, bajo la apariencia de un
alquiler de temporada o vacacional se encubren viviendas de esta naturaleza.

Gobierno, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos buscan fórmulas para controlar
un fenómeno desbordado en muchas zonas y que suma ya casi tantas plazas como la
oferta en el sector hotelero, si bien los distintos signos políticos de las
Administraciones (gobiernos central, autonómico y local) imposibilitan por el
momento un consenso claro sobre cómo actuar.

En los Gobiernos autonómicos (la mayoría en manos del PP así como en muchas
capitales de provincia), se aboga por una mayor y mejor regularización de los
requisitos para realizar este tipo de actividad, pero sin entrar en un intervencionismo
muy marcado. Por otro lado, tanto el Gobierno Central como las formaciones a su
izquierda, se han pronunciado abiertamente sobre la prohibición de este tipo de
negocios en comunidades de vecinos o incluso más allá, recientemente la Ministra de
Vivienda, Isabel Rodríguez, se mostró partidaria de “prohibir” los pisos turísticos en
ciudades en las que estos afectan a la disponibilidad de vivienda en alquiler, como
Barcelona o Málaga ya que limitan el uso residencial de larga duración y el acceso a la
vivienda.

Dependiendo de donde se quiera establecer una vivienda turística en nuestro país, se
establecen distintas medidas o requisitos para conceder la oportuna licencia siendo la
competencia para su regulación de las Comunidades Autónomas y de los propios
Ayuntamientos. Para la legalización de un apartamento turístico se necesitarán
preparar una serie de documentos que respalden que se cumple con la normativa para
conseguir licencia turística y certificado de idoneidad.

En cuanto al Certificado de Idoneidad, exigido por prácticamente la totalidad de
Administraciones debe emitirlo un arquitecto o arquitecto técnico, donde se acredita
que el inmueble cumple con los estándares normativos relacionados con el uso
turístico ofertado (tamaño, habitabilidad, dependencias, compatibilidad urbanística,
impacto en la zona o barrio etc.). Por otro lado, la vivienda turística deberá inscribirse,
una vez obtenida la licencia en un registro público a tal efecto. Por otro lado, si el
inmueble se encuentra integrado en un edificio o cualquier otra tipología de régimen
de propiedad horizontal, deberás respetar los límites establecidos en los estatutos de
la comunidad. A estos requisitos se deberán sumar los propios establecidos por cada
Comunidad o Ayuntamiento (cupos, tasas, prohibiciones etc.).

Actualmente, la ley de propiedad horizontal ya condiciona la implantación de pisos
turísticos en las comunidades de vecinos al voto favorable de tres quintas partes del
total de propietarios, que han de representar a su vez tres quintas partes de las cuotas
de participación.

No obstante, ante la falta de vivienda asequible y el impacto del
turismo masivo, el Gobierno se plantea ir más allá e impulsar una reforma de la Ley
de Propiedad Horizontal para poder vetar los apartamentos turísticos en las
comunidades de propietarios, al considerar que esas viviendas ejercen una actividad
económica, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo establecida en este sentido el
año pasado en dos sentencias sobre dos vecindarios de Oviedo y San Sebastián que
daban la razón a las comunidades de propietarios. Además de esa posibilidad de veto,
y ahondando en la problemática existente, así como los distintos fraudes detectados,
se limitarán a su vez los alquileres por temporada.

Con esta doble propuesta, el Ministerio de Vivienda – que quiere acabar con el fraude
de los alquileres temporales-, prepara un nuevo Real Decreto en el que obligará a
justificar la causa de los mismos. Estos deberán incluirse también dentro de la
plataforma de registro único que el Gobierno pretende crear sobre la recogida y el
intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta
duración, conforme a la legislación europea a este respecto.

En Barcelona, una de las ciudades más afectadas por este fenómeno, se ha avanzado la
prohibición de este tipo de viviendas a partir de noviembre de 2028, opción que siguen
de cerca otros ayuntamientos. No en vano en los últimos 10 años el alquiler en
Barcelona ha subido alrededor de un 70% y los precios de la vivienda ha aumentado
una media del 40%. El caso de Barcelona es significativo porque no plantea que se
pueda prohibir por la Comunidad, si no la revocación de todas las licencias ya
otorgadas. Esta decisión ha generado una enorme controversia y se espera que
desencadene una batalla legal, ya que distintas formaciones políticas y patronales del
sector han anunciado acciones legales ante el Tribunal Constitucional, así como ante la
Justicia Europea augurando que no podrá aplicarse.

En cualquier caso, se prevé un refuerzo normativo para las Comunidades de
Propietarios y en claro endurecimiento tanto de los requisitos para el establecimiento
de pisos turísticos como de la concesión de licencias.

Tanto si se es una persona o comunidad de propietarios afectada por esta situación,
como si se es un posible inversor que busca una buena rentabilidad en la explotación
de este tipo de viviendas se debe contar con un asesoramiento jurídico especializado
para evitar sorpresas y posibles sanciones.