LUCES Y SOMBRAS DE LA LEY DE VIVIENDA TRAS UNOS MESES DE IMPLANTACIÓN

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

El pasado 26 de mayo entraba en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que introducía sustanciales cambios para el sector inmobiliario de nuestro país. Seis meses después de su entrada en vigor, analizamos las luces y sombras en la implantación de la norma.

La norma nació con la finalidad de desarrollar el Derecho consagrado en nuestra Constitución de acceso a una vivienda digna, y buscaba principalmente ayudar a aquellos colectivos con más dificultades con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas, pero también con otras como la protección anti desahucios a aquellas personas sin alternativa habitacional, el cambio del índice de precios o la carga de los gastos de gestión inmobiliaria -exclusivamente a los arrendadores en casos de alquiler-, sin olvidarnos de las medidas dirigidas a los “grandes tenedores”.

Si bien es pronto para realizar un análisis exhaustivo sobre si la norma está cumpliendo o no con el objetivo esperado, sí se manejan datos y tendencias en el sector como consecuencia de la vigencia de dicha Ley, pudiendo advertir entre otras, las siguientes circunstancias:

• Caída continuada de la oferta de alquiler de larga estancia, con una bajada media en toda España de entre el 10%-12% según el principal portal inmobiliario de nuestro país (estudio recién publicado por el portal idealista.com el pasado día 22 de noviembre[1]).
• Retirada de inmuebles del mercado del alquiler de larga duración.
• Incremento de los alquileres de temporada (turísticos u aquellos que no se destinan a vivienda permanente, sino que sirven de alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto, inferior al año y que fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Vivienda. Los alquileres de temporada ya representarían el 10% de todas las viviendas que hay en el mercado (de conformidad con el estudio antes aludido).
• Aumento en el alquiler de habitaciones de larga estancia o “colivings”, que también caen fuera del ámbito de la Ley de Vivienda.
• Adaptación de las agencias inmobiliarias que han visto mermados sus ingresos como consecuencia de no poder repercutir sus honorarios a los arrendatarios, huyendo del mercado del alquiler permanente.

Como vemos, el temor a las medidas anti desahucio y los límites al precio del alquiler ha provocado, según los analistas, que tanto grandes como pequeños propietarios realicen toda clase de maniobras legales para sortear los efectos “más perniciosos” de una Ley que solo afecta al alquiler de casas habituales. El portavoz de la Plataforma Idealista, Francisco Iñareta, sentenciaba que lejos de haber cumplido con su objetivo, hay menos producto en el mercado, precios más altos, mucha más presión y en consecuencia, mayor dificultad en el acceso a la vivienda.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el segundo trimestre de este año 2023 se produjeron 2.914 sentencias de desahucio por falta de pago de la renta, y aunque parezcan datos elevados, lo cierto es que han caído a mínimos (- 32%) pese al encarecimiento de hipotecas y alquileres. Según los expertos, esto es debido al retraso en la tramitación de la Administración de Justicia y no consecuencia directa de dicha Ley, previendo que pese a las barreras legales impuestas no se podrá evitar una nueva oleada.

Pese al espíritu necesario de la Ley -no olvidemos que trata de combatir el difícil acceso a la vivienda en nuestro país- cabe plantearse si no sería conveniente abordar con todos los actores implicados, modificaciones o nuevas propuestas para convertir en realidad un derecho constitucional, principalmente en las familias más vulnerables que no obtienen una respuesta convincente de las Administraciones Públicas.

Tanto si se es un pequeño propietario que busca complementar sus ingresos con una renta de alquiler que se ha visto perjudicado por continuos impagos o una ocupación, como si se es una persona o familia vulnerable a la que se le ha planteado una demanda de desahucio, es altamente recomendable el oportuno asesoramiento legal para no dar pasos en falso ya que la nueva normativa modifica sustancialmente algunos aspectos procesales.

[1] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/11/22/809376-la-ley-de-vivienda-dispara-los-alquileres-por-temporada-un-40-y-sigue-destruyendo