ALGUNAS NOTAS SOBRE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS PISOS TURÍSTICOS: UN PROBLEMA RECURRENTE.

Por Conrado Moreno Bardisa. Socio Director.

En el contexto de la imparable expansión del turismo en España, la proliferación continúa de
pisos turísticos ha dado lugar a una serie de desafíos legales y regulatorios. Desde la pérdida de
viviendas en el mercado del alquiler de larga duración, desaparición de zonas residenciales en
barrios céntricos y zonas urbanas, hasta incivismo y problemas vecinales allá donde se
establecen.

La continúa aparición de este tipo de alojamientos, gestionados a través de plataformas como
Airbnb o Booking, ha generado debates acerca de su impacto en la vivienda, la comunidad y la
economía local. La creciente demanda de estos “pisos turísticos” ha llevado a propietarios a
destinar sus propiedades al alquiler turístico para obtener rentas superiores a las del alquiler
tradicional, reduciendo lógicamente la oferta de viviendas a largo plazo. La consecuencia:
aumento en los precios de alquiler y escasez de viviendas asequibles para residentes locales,
tensionando cada vez más el derecho de acceso a una vivienda digna.

La evasión fiscal, el incumplimiento de las normativas locales o comunitarias por parte de los
gestores de pisos turísticos han sido obstáculos significativos ya que la identificación y
fiscalización de estas operaciones, así como la imposición de sanciones proporcionales,
representan desafíos jurídicos y administrativos que requieren una respuesta efectiva por
parte de las autoridades competentes, además de un verdadero desafío en materia de
normativa de arrendamientos.

La regulación de los pisos turísticos ha recaído, en gran medida, en las autoridades
municipales, generando discrepancias en los enfoques y medidas adoptadas a nivel local. Esta
fragmentación normativa ha planteado interrogantes sobre las competencias legales y la
necesidad de una regulación más homogénea a nivel nacional para abordar eficazmente la
problemática del turismo masivo que se impone en determinadas zonas a la convivencia
vecinal y los derechos de los residentes a la “tranquilidad del hogar”.

Ante la poca efectividad o inexistencia de algunas ordenanzas municipales, las propias
Comunidades de Propietarios han dado un paso hacia delante acordando reglas internas que
regulen el uso de las propiedades con fines turísticos. Estas reglas pueden abordar cuestiones
como la propia prohibición de establecer un piso turístico en la finca, la frecuencia de los alquileres turísticos, las horas permitidas para el check-in y check-out, y otras restricciones que
los propietarios consideren necesarias.

Como indicábamos, los propietarios tienen la posibilidad de acordar la prohibición del
alquiler turístico de conformidad con el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicha normativa introdujo al artículo 17 de la Ley
de Propiedad Horizontal, el apartado 12, estableciendo la posibilidad de limitar o condicionar
el alquiler o explotación turística de los pisos pertenecientes a un edificio sujeto a la Ley de
Propiedad Horizontal, eso sí, requiriendo para ello el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, previendo incluso la posibilidad de que la la Comunidad aumente la cuota
de gastos comunes hasta un 20% a esta tipología de pisos. Se debe recalcar a su vez, que
dichos acuerdos carecen de efecto retroactivo y por tanto no podrán aplicarse a las viviendas
que contaban previamente a dicho acuerdo con la autorización correspondiente.

En un sentido similar, aunque desde diferente prisma, se hace preciso traer a colación la
reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, nº 1671/2023 de 29 de noviembre que de
manera clara avala el veto a los “apartamentos turísticos” en las Comunidades de Propietarios,
al considerarlos una actividad económica. En el caso analizado la Sala da la razón a la
comunidad de propietarios de una finca de San Sebastián y ordena el cese de la actividad de
alquiler turístico que se desarrolla en varios pisos del edificio. El tribunal concluía que si se
aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no
se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no
podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de
ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. Es decir, si
estatutariamente está fijado el carácter exclusivamente residencial de las viviendas de la finca,
se avala a la Comunidad a prohibir su uso turístico.

Pero ¿qué ocurre si hay un apartamento turístico en mi Comunidad con la correspondiente
licencia y la prohibición de los propietarios ha llegado con posterioridad? En ese caso, habrá
que verificar si estamos ante una situación de continuas actividades molestas, esto es
conductas y comportamientos que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de
viviendas y zonas comunes como por ejemplo arrendamientos para festejos, actividades
colectivas, despedidas de soltero, u otros eventos semejantes, lo que permitiría a la
Comunidad a iniciar una acción de cesación actividades molestas del art. 7, apdo.2 de la Leyde Propiedad Horizontal (LPH).

El presidente de la Comunidad o el Administrador, por propia
iniciativa o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, puede requerir para la inmediata
cesación bajo apercibimiento de iniciar acciones legales y, de no cesar, plantear la consiguiente
demanda.

En cualquier caso, se debe contar con el oportuno asesoramiento legal antes de iniciar ningún
tipo de acción legal o incluso, a los meros efectos de preparar los estatutos de Finca o el
acuerdo de prohibición para evitar sorpresas desagradables.